Die Kündigung des Vermieters im Wohnraummietverhältnis

Der Gesetzgeber hat im Wohnraummietrecht die Entscheidung getroffen, dass Kündigungen des Vermieters eines Grundes bedürfen.  Das ist vielen Vermietern nicht bewußt.

Dies stellt den Vermieter von Wohnraum vor teilweise schwerwiegende Probleme. Solange kein qualifizierter Zeitmietvertrag geschlossen wurde liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Dieses muss von einer Partei gekündigt werden.

Der Mieter kann mittlerweile ohne einen Kündigungsgrund ordentlich mit dreimonatiger Frist kündigen. Bedingung ist die Schriftform der Kündigungserklärung und der Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter.

Für eine außerordentlich fristlose Kündigung benötigte auch der Mieter einen geeigneten Kündigungsgrund.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis entweder außerordentlich fristlos oder ordentlich kündigen. In beiden Fällen jedoch nur mit einem wirksamen Kündigungsgrund bzw. bei Vorliegen eines berechtigten Interesses.

Außerordentliche Kündigungsgründe können sein:

• wenn dem Mieter der Gebrauch der Mietsache nicht überlassen wird,
• wenn der Mieter die Mietsache in derart vernachlässigt, dass die Mietsache erheblich gefährdet wird,
• oder der Mieter die Mietsache einem Dritten zur Nutzung überlässt,
• der Mieter unberechtigt zwei Mieten nicht zahlt, oder
• er den Hausfrieden nachhaltig stört,
• wenn es dem Vertragspartner also schlichtweg nicht zuzumuten ist an dem Mietvertrag festzuhalten.

Wobei die jeweils andere Partei ggf. zuvor abzumahnen ist.

Ordentliche Kündigungsgründe die ein berechtigtes Interesse des Vermieters begründen können sein:

• erhebliche Pflichtverletzung des Mieters
• Eigenbedarf
• Verwertungskündigung.

Welcher Sachverhalt in die einzelnen Fallgruppen fällt, ist Frage des Einzelfalles. Nur eine begründete Kündigung des Vermieters führt dazu das das Mietverhältnis beendet wird. Nur bei Vorliegen einer formal richtigen und begründeten Kündigung führt eine Räumungs- und Herausgabeklage zum Erfolg.

Viele Vermieter machen es sich unnötig schwer indem sie formal unwirksame bzw. unbegründete Kündigungen aussprechen. Das muss nicht sein. Die Praxis zeigt, dass oftmals Kündigungsgründe vorliegen die zu einer begründeten Kündigung führen können. Lassen Sie sich als Vermieter vor Ausspruch einer Kündigung beraten. Dann kennen Sie die Voraussetzungen einer Kündigung und können die Risiken abschätzen. Oftmals ist es besser abzuwarten und Kündigungsgründe zu provozieren. Dann kann eine Kündigung auch mit einer Räumungs- und Herausgabeklage erfolgversprechend durchgesetzt oder gar vermieden werden.

Es kommt gerade auf den Einzelfall an!